Építési műszaki ellenőr — mikor kötelező, és mit csinál valójában?

A 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 16. § (1) bekezdése szerint építési napló vezetéshez kötött építési tevékenység esetén kötelező építési műszaki ellenőrt megbízni, ha az alábbiak bármelyike fennáll:

• az építőipari kivitelezési tevékenységet több fővállalkozó kivitelező végzi,
• az építési beruházás a Kbt. hatálya alá tartozik,
• a tevékenység nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű ügy tárgyát képezi,
• a tevékenység műemléki védelem alatt álló építményt érint, vagy
• a 17. § (2) bekezdése alapján építtetői fedezetkezelő működik közre.

Ha ezek közül bármelyik fennáll, a megbízás nem mérlegelés kérdése. Ha egyik sem, a megbízás nem kötelező — az építtető ettől még megbízhat ellenőrt, és nagyobb magánberuházásnál ez általában megtérül: a kivitelezés minőségi és ütemezési kérdéseit olyan szakember követi, aki nem a kivitelező oldalán áll.

A gyakorlati következmény gyakran meglepetés: a közreműködés nem a műszaki átadás-átvétellel ér véget. A hibalista lezárása, a teljesítésigazolások és a pénzügyi elszámolás időszaka még beleesik — a végszámla rendezéséig fennáll. Ezt a megbízási szerződés időbeli hatályánál érdemes végiggondolni, mert egy korán lezárt megbízás pont a legérzékenyebb szakaszban hagyja magára az építtetőt.

A 16. § (2) bekezdése szerint az építőipari kivitelezési tevékenység teljes folyamatában elősegíti és ellenőrzi a vonatkozó jogszabályok, hatósági előírások, szabványok, szerződések és a kivitelezési dokumentáció betartását.

Konkrét kötelezettségek

• Értesítési kötelezettség (16. § (5)). Hiba, hiányosság megállapításáról, valamint a terv és a szerződés szerinti teljesítést befolyásoló minden körülményről köteles az építtetőt — az építési naplóban igazoltan — haladéktalanul értesíteni.
• Nyilatkozatok összegyűjtése. Több fővállalkozó kivitelező esetén gondoskodik arról, hogy az egyes fővállalkozók felelős műszaki vezetői által tett nyilatkozatok az építési napló részeként a használatbavételi engedély iránti kérelem benyújtásakor rendelkezésre álljanak.

Az építési naplóban rögzített értesítés nem formalitás: ez az a dokumentum, amelyből utóbb kiderül, ki mikor tudott a hibáról. Egy későbbi vitában ez jellemzően többet ér, mint bármilyen szóbeli egyeztetés.

Ez a leggyakoribb keveredés. A két szerep nem a szakmai szint, hanem az érdekoldal mentén válik szét.

A két szerep érdekellentétben áll egymással, ezért nem cserélhetők fel, és ugyanazon a projekten nem tölthetők be úgy, hogy az ellenőrzés önellenőrzéssé váljon. A kivitelezői oldal kötelezettségeiről és a hozzá tartozó szakmai kockázatról a felelős műszaki vezető oldalunkon írunk részletesen.

A 16. § (6) bekezdés szerint a megbízást írásba kell foglalni. A megbízási szerződés kötelező tartalmi elemeit ugyanez a szakasz részletezi — köztük a műszaki ellenőr feladatait, a díját, valamint a fizetés módját és határidejét.

A tartalmi elemek pontos, tételes felsorolását nem idézzük fejből: a hatályos szöveg a Nemzeti Jogszabálytárban ellenőrizhető. Gyakorlati szempontból az a lényeg, hogy a megbízás egyértelműen rögzítse a feladatkört, a helyszíni jelenlét rendjét, az időbeli hatályt (a végszámla kiegyenlítéséig) és a díjazást.

191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet — hatályos szöveg (Nemzeti Jogszabálytár) →

A rendelet többi fejezetéről — építési napló, átadás-átvétel, kivitelezői kötelezettségek — a 191/2009. kivitelezési kódex összefoglalónkban olvashat.

• Nézze meg, a projekt beleesik-e az öt kötelező eset valamelyikébe.
• Ha igen, a megbízás írásban készüljön, a kivitelezés indulása előtt.
• Ellenőrizze a szakember névjegyzéki jogosultságát.
• Tisztázza, hogy az ellenőr és a kivitelező FMV-je nem ugyanaz a személy vagy szervezet.
• Számoljon azzal, hogy a közreműködés a végszámla kiegyenlítéséig tart.

Projektszinten érdemes külön átgondolni, hogy magára az építkezésre milyen fedezet vonatkozik: az építés-szerelés (CAR/EAR) biztosítás a megvalósuló mű és a kivitelezési munkák kockázatait kezeli — erről a CAR/EAR biztosítás cikkünkben írunk.